家を買う人のためのハザードマップの見方 不動産屋に聞けない5つのポイント

 

「ハザードマップって、結局どこを見ればいいの？」

 

不動産屋さんから重要事項説明でハザードマップを見せられても、正直よくわからないまま契約してしまった。
そんな経験はありませんか？

 

実は2020年8月から、不動産取引時にハザードマップで物件の位置を説明することが義務化されました。
でも、不動産会社が説明する内容には「限界」があります。

 

義務化されているのは「水害」のハザードマップだけ。
液状化や地震のリスクは、自分で調べないと教えてもらえないことが多いのです。

 

この記事では、家を買う前に自分でチェックすべきハザードマップの見方を、5つのポイントに絞って解説します。

 

 

 

 

不動産会社の説明義務には「限界」がある

 

まず知っておいてほしいのは、不動産会社のハザードマップ説明には限界があるということです。

 

 

説明が義務化されているのは「水害」だけ

 

2020年8月の宅建業法改正で、不動産取引の重要事項説明にハザードマップの説明が義務化されました。

 

 

つまり、不動産会社が必ず説明するのは「洪水」「内水（雨水出水）」「高潮」の3種類だけ。

 

液状化リスクや地震の揺れやすさは、説明義務の対象外なのです。

 

 

説明のタイミングも「契約直前」

 

もう一つ知っておきたいのは、ハザードマップの説明タイミングです。

 

重要事項説明は、契約を結ぶ直前に行われます。
つまり、すでに「この物件を買おう」と決めた後で説明を聞くことになります。

 

契約直前にリスクを知っても、冷静な判断をするのは難しいですよね。
だからこそ、物件探しの段階で自分でハザードマップを確認しておくことが大切です。

 

 

ポイント1｜複数のハザードマップを確認する

 

ハザードマップは1種類ではありません。
災害の種類ごとに複数のマップが存在します。

 

 

不動産会社が説明するのは主に「洪水・内水・高潮」の水害系マップです。
液状化や津波は自分で調べる必要があります。

 

 

ハザードマップはどこで見られる？

 

ハザードマップを確認する方法は主に2つあります。

 

1. ハザードマップポータルサイト（国土交通省）

 

全国のハザードマップをまとめて確認できるサイトです。
「重ねるハザードマップ」では、複数のリスクを地図上に重ねて表示できます。

 

2025年3月にリニューアルされ、調べたい場所をクリックするだけでリスクが表示されるようになりました。

 

2. 各自治体のホームページ

 

より詳細な情報は、物件所在地の市区町村ホームページで確認できます。
避難所の場所や、地域特有のリスク情報が掲載されていることが多いです。

 

 

ポイント2｜「色がついていない」＝安全ではない

 

ハザードマップを見て「この物件は色がついていないから安心」と思っていませんか？

 

それは大きな誤解です。

 

 

浸水想定区域外でも水害は起きる

 

ハザードマップは、過去の災害データや地形情報をもとに「想定」を示したものです。
想定を超える災害が起きれば、色のついていないエリアでも被害が出ます。

 

実際、国土交通省のガイドラインにもこう書かれています。

 

 

つまり、国も「色がついていないから安全とは限らない」と認めているのです。

 

 

ハザードマップは更新される

 

ハザードマップは固定されたものではありません。
新しい調査データや災害実績をもとに、定期的に更新されます。

 

購入時に色がついていなくても、数年後には浸水想定区域に変わる可能性もあります。
「今」の安全だけでなく、将来の更新も視野に入れて判断しましょう。

 

 

ポイント3｜液状化リスクは自分で調べる

 

家を買う人が見落としがちなのが「液状化リスク」です。

 

 

液状化とは何か

 

液状化とは、地震の揺れで地盤が液体のようになる現象です。
水分を多く含んだ砂質の地盤で起きやすく、建物を傾かせたり沈ませたりします。

 

 

 

新潟は液状化の「教科書」

 

1964年の新潟地震は、液状化研究の原点とも言われています。
県営アパートが傾いた映像は、今でも教科書に載っているほど有名です。

 

そして2024年1月の能登半島地震でも、新潟市西区を中心に液状化被害が発生しました。
被害が出た場所は、1964年に液状化した地域と重なっていたと報告されています。

 

つまり、液状化リスクの高い地域は繰り返し被害を受ける可能性があるのです。

 

 

液状化ハザードマップの見方

 

液状化ハザードマップは、多くの自治体で公開されています。
ただし、水害ハザードマップと違って説明義務がないため、自分で探す必要があります。

 

 

より正確なリスクを知りたい場合は、地盤調査会社に依頼するのも一つの方法です。

 

 

ポイント4｜浸水深の「意味」を理解する

 

洪水ハザードマップには「浸水深」が色分けで表示されています。
この数字の意味を正しく理解していますか？

 

 

浸水深と被害の関係

 

 

「0.5m未満だから大丈夫」と思いがちですが、0.5mでも大人のひざ上まで水が来ます。
歩いて避難することも難しくなる深さです。

 

 

浸水継続時間も確認する

 

見落としがちなのが「浸水継続時間」です。
一部のハザードマップでは、水が引くまでにかかる時間も表示されています。

 

同じ浸水深でも、数時間で水が引く場所と、数日間水が残る場所では被害の大きさが違います。
低地や排水が悪い地域では、浸水が長引く傾向があります。

 

 

ポイント5｜過去の災害履歴も調べる

 

ハザードマップは「将来の想定」を示すものです。
これに加えて、「過去に実際に何が起きたか」も調べると、よりリスクが見えてきます。

 

 

過去の災害履歴の調べ方

 

 

 

ハザードマップの想定と過去実績を突き合わせる

 

ハザードマップで色がついていても、「過去30年間で実際の浸水被害はなかった」なら、リスクは相対的に低いかもしれません。

 

逆に、「10年前に床上浸水があった」なら、ハザードマップの色以上に警戒が必要です。

 

想定と実績の両方を見ることで、より現実的なリスク評価ができます。

 

 

物件選びで使える「30分チェック」

 

最後に、内見や物件検討の際に使える簡単なチェック方法を紹介します。

 

 

この30分チェックで、物件ごとの安全性を比較できるようになります。
気になった点はメモして、重要事項説明の際に不動産会社に質問しましょう。

 

 

まとめ｜ハザードマップは「自分で」見るもの

 

不動産会社の説明を待つだけでは、災害リスクの全体像は見えてきません。

 

 

特に注意してほしいのは、液状化リスクは説明義務がないということ。
新潟のように過去に液状化被害が出ているエリアでは、自分で調べることが必須です。

 

家は人生で最も大きな買い物の一つ。
「知らなかった」では済まされないからこそ、物件探しの段階からハザードマップを活用しましょう。