新潟市の再開発エリアと災害リスク 投資価値を見極める

 

新潟市では今、駅前から郊外まで大規模な再開発が同時に進んでいます。

 

新潟駅周辺の万代広場、旧新潟三越跡地の超高層ビル、鳥屋野潟南部の大型商業施設。
どれも新潟の街並みを大きく変える可能性を秘めたプロジェクトです。

 

「再開発エリアの不動産は値上がりするだろう」という期待は自然なことですよね。
でも、投資判断をする前に知っておきたいことがあります。

 

それは、再開発エリアの災害リスクです。

 

この記事では、新潟市の主要再開発プロジェクトの最新情報と、それぞれのエリアが抱える災害リスクを解説します。

 

 

 

 

新潟駅周辺再開発｜2027年に向けて加速中

 

新潟市で最も大規模な再開発が進むのが、新潟駅周辺です。
2024年春のCoCoLo新潟グランドオープンを皮切りに、駅の機能が大きく変わりつつあります。

 

 

万代広場整備｜2027年春に全面オープン予定

 

新潟駅の顔となる万代広場は、現在も整備工事が続いています。

 

 

完成が当初より遅れているのは、原材料の高騰と品薄が原因です。
全国的な建設ラッシュの影響で、新潟でも資材調達に時間がかかっています。

 

広場の面積は現在の約2倍に拡張される予定です。
緑を取り入れた憩いの空間として整備され、夜間はライトアップも行われます。

 

 

アイコニックタワー新潟ステーション｜すでに完成

 

駅南口西地区では、タワーマンション「アイコニックタワー新潟ステーション」がすでに完成しています。

 

 

駅直結という立地に加え、免震構造を採用している点が特徴です。
分譲価格は4LDKで6,600万円台からと、新潟市内では高価格帯ですが、販売は順調に進んでいるようです。

 

 

万代口東側再開発｜2028年に新ビル完成予定

 

JR東日本が計画する万代口東側の再開発も動き始めています。

 

 

駅の2階から直接ビルにアクセスできるようになる計画です。
これが完成すれば、駅周辺の回遊性が大きく向上することが期待されます。

 

 

新潟駅周辺の災害リスク

 

投資判断をする上で気になるのが、新潟駅周辺の災害リスクです。

 

結論から言うと、新潟駅周辺は市内でも比較的リスクが低いエリアです。

 

洪水ハザードマップを見ると、駅周辺は浸水想定区域から外れている、または浸水深が浅いエリアが多くなっています。
液状化リスクについても、駅直近は比較的危険度が低い地域に分類されています。

 

ただし、駅から少し離れた信濃川沿いのエリアでは洪水リスクが高まります。
物件選びの際は、駅からの距離だけでなく、ハザードマップの確認が必要です。

 

 

 

旧新潟三越跡地｜県内最高層ビル計画は大幅遅延

 

古町エリアの起爆剤として期待されているのが、旧新潟三越跡地の再開発です。
ところが、このプロジェクトには大きな課題が発生しています。

 

 

計画の概要｜地上37階、高さ約150m

 

 

デザイン監修は世界的に活躍する建築家・藤本壮介氏が担当。
完成すれば、新潟県で最も高い建物になる予定です。

 

 

施工業者が決まらず、完成時期は未定

 

しかし、このプロジェクトは大きな壁にぶつかっています。

 

当初の計画では2025年に着工、2029年に竣工の予定でした。
ところが人手不足により施工業者が決まらず、着工のめどが立っていません。

 

2025年2月には、準備組合が新潟市長に遅延を報告しました。
2024年12月に予定していた解体工事も未着手のまま。
完成時期は未定となっています。

 

全国的な建設需要の高まりで、地方都市のプロジェクトは後回しにされがちです。
新潟でも同様の状況が起きているということです。

 

 

古町エリアの災害リスク

 

古町は新潟市の歴史的な中心市街地ですが、災害リスクの面では注意が必要です。

 

 

再開発が完成すれば街の活性化につながりますが、投資判断は慎重に行いたいところです。
プロジェクトの進捗状況と災害リスクの両面から、総合的に判断することをおすすめします。

 

 

鳥屋野潟南部開発｜2028年に大型商業施設オープン

 

新潟市江南区で進む鳥屋野潟南部開発は、郊外型の大規模プロジェクトです。
「コストコが来るのでは」という噂もあり、注目を集めています。

 

 

開発の全体像｜商業施設と住宅エリア

 

 

2025年8月から造成工事が始まり、2028年4月の開業を目指しています。
事業主体は鳥屋野潟南部地区土地区画整理組合で、開発は大和ハウス工業が担当します。

 

 

コストコ出店の可能性は？

 

地元では「コストコが出店するのでは」という噂が広がっています。

 

報道では「倉庫型集客施設」という表現が使われており、コストコを連想させる内容です。
2017年頃から地質調査の情報もあったようです。

 

ただし、正式な発表はまだありません。
確定情報ではないため、あくまで噂レベルの話として受け止めておきましょう。

 

 

交通渋滞対策も進行中

 

1日5万6千人の集客を想定すると、交通渋滞が大きな課題になります。

 

 

道路拡幅で対応する計画ですが、それでも渋滞は避けられないかもしれません。
周辺住民への影響も含め、今後の状況を注視する必要があります。

 

 

鳥屋野潟南部の災害リスク

 

江南区の鳥屋野潟周辺は、災害リスクの面で注意が必要なエリアです。

 

 

もともと潟（ラグーン）周辺の低地であるため、地盤が弱い場所もあります。
土地購入を検討する際は、造成地の地盤調査結果をしっかり確認しましょう。

 

 

その他の注目再開発

 

新潟市内では、他にもいくつかの再開発が進んでいます。

 

 

越後石山駅｜2027〜2028年に整備完了

 

JR信越本線の越後石山駅では、駅前整備が進んでいます。

 

自由通路が2027年春に完成予定で、東口駅前広場は2028年春の完成を目指しています。
駅の利便性向上により、周辺エリアの価値にも影響が出る可能性があります。

 

 

旧国土交通省新潟運輸総合庁舎跡地｜2026年解体

 

万代エリアにある旧庁舎の跡地は、2026年に解体工事が予定されています。
跡地の活用方針はまだ発表されていませんが、立地の良さから今後の動向が注目されます。

 

 

再開発エリアで土地・物件を買う前に確認すべきこと

 

再開発エリアの不動産は確かに魅力的です。
しかし、投資判断を間違えないために、以下の点を確認しましょう。

 

 

1. 再開発の進捗状況

 

計画が発表されても、予定通りに進むとは限りません。

 

旧三越跡地のように、人手不足で着工すら見通せないケースもあります。
投資する前に、プロジェクトの現在の状況を確認しましょう。

 

 

2. ハザードマップの確認

 

再開発エリアだからといって、災害リスクが低いわけではありません。

 

新潟市では以下のハザードマップが公開されています。

 

 

必ず複数のマップで、該当エリアのリスクを確認してください。

 

 

3. 地盤の状態

 

新潟市は海抜が低く、埋立地や旧河道が多い都市です。

 

造成地や埋立地では、地盤改良が行われているかどうかが重要です。
分譲地の場合は、地盤調査の結果を確認するようにしましょう。

 

 

4. 周辺環境の変化

 

大型商業施設ができれば、利便性は向上します。
一方で、交通渋滞や騒音など、デメリットが生じる可能性もあります。

 

特に鳥屋野潟南部のような郊外開発では、周辺道路の混雑が予想されます。
メリットとデメリットの両面から判断しましょう。

 

 

まとめ｜再開発と災害リスクの両面から判断を

 

新潟市では複数の大規模再開発が同時進行しています。

 

 

再開発エリアだからといって、必ずしも投資価値が高いわけではありません。

 

再開発の進捗状況と災害リスクの両面から、総合的に判断することが大切です。

 

特に新潟市は、1964年の新潟地震や2024年の能登半島地震で液状化被害を経験しています。
過去の教訓を忘れずに、ハザードマップを活用した土地選びを心がけましょう。