新潟市で資産価値が落ちにくいエリアはどこ？ 災害リスクから考える

 

新潟市で家を買うなら、できるだけ資産価値が落ちにくいエリアを選びたいですよね。

 

実は不動産の資産価値を左右する要素として、近年注目されているのが「災害リスク」です。

 

2024年1月の能登半島地震では、新潟市西区を中心に液状化被害が発生しました。
1964年の新潟地震で被害を受けた地域と重なる場所で、再び被害が出たことは記憶に新しいところです。

 

この記事では、新潟市の最新地価データと災害リスクの両面から、資産価値が落ちにくいエリアの特徴を解説します。

 

 

 

 

新潟市の地価動向｜2025年最新データ

 

まずは新潟市の地価動向を確認しましょう。

 

2025年（令和7年）の公示地価によると、新潟市の平均地価は7万2,772円/㎡で、変動率は+0.77%の上昇となりました。
新潟県全体では33年連続で下落が続く中、新潟市は4年連続で上昇しています。

 

 

 

区別の地価傾向

 

新潟市8区の中で、地価が上昇しているのは中央区、東区、西区、北区、江南区の5区です。
一方、秋葉区、南区、西蒲区は下落傾向にあります。

 

特に中央区は平均地価が10万7,500円/㎡と県内で圧倒的に高く、変動率も+1.90%と上昇が続いています。
新潟駅周辺の再開発効果で、商業地・住宅地ともに需要が高まっています。

 

江南区も注目のエリアです。
地価平均は長岡市をやや下回りますが、変動率+1.67%と上昇傾向にあり、今後の伸びが期待されています。

 

 

災害リスクが資産価値に与える影響

 

不動産の資産価値を決める要素として、「災害リスク」の重要性が高まっています。

 

2020年7月からは、不動産取引時に水害リスクの説明が義務化されました。
住宅購入者の災害リスクへの関心は年々高まっており、将来の資産価値にも影響を与える要素となっています。

 

 

 

新潟地震の教訓｜液状化リスクは繰り返す

 

1964年の新潟地震では、新潟市内で大規模な液状化被害が発生しました。
県営川岸町アパートが傾いた映像は、液状化研究の原点として今も知られています。

 

そして2024年1月の能登半島地震でも、新潟市西区を中心に液状化被害が発生しました。
新潟大学の卜部教授によると、今回被害が出た地域は1964年の新潟地震で液状化した地域と重なっているとのことです。

 

つまり、液状化リスクの高い地域では、将来も繰り返し被害が発生する可能性があるということです。
この点は、資産価値を考える上で非常に重要なポイントになります。

 

 

新潟市4区別｜災害リスク×資産価値分析

 

ここからは、新潟市の主要4区について、災害リスクと資産価値の両面から分析します。

 

 

中央区｜地価最高だが災害リスクも存在

 

 

中央区は新潟市で最も地価が高く、資産価値も安定しています。
新潟駅周辺の再開発、2025年3月に開業した上所駅の効果で、さらなる価値上昇が期待されています。

 

ただし災害リスクの面では注意点があります。
信濃川沿いのエリアは洪水リスクがあり、一部地域では液状化の危険度も高くなっています。
特に川岸町周辺は、1964年新潟地震で大きな被害を受けた地域です。

 

おすすめエリア：水道町、中大畑町、関屋など高台で地盤が安定したエリア

 

 

東区｜バランスの取れた穴場エリア

 

 

東区は中央区に次いで地価が高く、利便性と価格のバランスが良いエリアです。

 

1964年の新潟地震では液状化被害が大きかった地域ですが、2024年の能登半島地震では被害が軽微でした。
これは地盤改良が進んだことや、地震の揺れの方向・強さの違いによるものと考えられています。

 

ただし「液状化しやすさマップ」では依然として危険度が高いエリアも存在します。
土地選びの際は、必ずハザードマップで確認しましょう。

 

おすすめエリア：新潟空港周辺を除く、内陸部の住宅地

 

 

西区｜液状化リスクに要注意

 

 

西区は2024年の能登半島地震で、罹災証明申請の77%が集中した地域です。
特に坂井輪地域と善久地域では、建物の傾斜や地盤沈下など深刻な被害が発生しました。

 

新潟大学の卜部教授によると、今回液状化した地域は「砂丘斜面の裾野」「低地に砂を盛った宅地」「かつて川だった場所」に分類されます。
善久地域はかつて信濃川が流れていた場所で、広範囲で液状化が発生しました。

 

2025年の公示地価でも、寺尾朝日通は-5.70%と新潟県内で最大の下落率を記録しています。
災害リスクが資産価値に直接影響した事例と言えるでしょう。

 

注意エリア：坂井輪、善久、寺尾駅周辺（液状化リスク高）

 

 

江南区｜将来性に期待

 

 

江南区は地価が比較的手頃でありながら、上昇率が高い注目のエリアです。
イオンモール新潟南やアピタ新潟亀田店など商業施設も充実しており、生活利便性も高いエリアです。

 

2024年の能登半島地震では、天野地域で液状化被害が報告されています。
この地域はかつて川だった場所に該当するため、土地選びの際は「今昔マップ」などで過去の地形を確認することをおすすめします。

 

おすすめエリア：亀田駅周辺の高台エリア

 

 

資産価値が落ちにくいエリア選び｜5つのポイント

 

ここまでの分析を踏まえて、新潟市で資産価値が落ちにくいエリアを選ぶためのポイントをまとめます。

 

 

ポイント1｜駅からの距離

 

不動産の資産価値を決める最大の要素は「立地」です。
特に駅からの距離は重要で、徒歩10分以内の物件は資産価値を維持しやすい傾向にあります。

 

新潟市では新潟駅周辺の地価が最も高く、2025年3月に開業した上所駅周辺も注目されています。

 

 

ポイント2｜液状化リスクの確認

 

国土交通省北陸地方整備局が公開している「液状化しやすさマップ」で、検討エリアの危険度を確認しましょう。
危険度がレベル4の地域は、地震時に再び液状化する可能性が高いです。

 

さらに「今昔マップ」で過去の地形を調べると、かつて川や湿地だった場所がわかります。
善久地域のように、100年前に川だった場所では液状化リスクが高くなります。

 

 

ポイント3｜洪水ハザードマップの確認

 

新潟市のハザードマップで、洪水浸水想定区域を確認しましょう。
信濃川沿いのエリアは浸水リスクが高い傾向にあります。

 

想定最大規模の降雨（1000年に1度レベル）では、中央区の低地でも3m以上の浸水が想定される地域があります。

 

 

ポイント4｜再開発・将来性

 

街の将来性も資産価値に影響します。
新潟市では以下のエリアで再開発が進んでおり、将来の価値上昇が期待されています。

 

 

 

ポイント5｜生活利便性

 

スーパー、病院、学校などの生活利便施設が近くにあるかどうかも重要です。
これらの施設が充実しているエリアは、幅広い層からの需要があり、資産価値を維持しやすい傾向にあります。

 

新潟市では車社会のため、幹線道路へのアクセスの良さも重視されます。

 

 

まとめ｜災害リスクと資産価値の関係

 

新潟市で資産価値が落ちにくいエリアを選ぶには、地価動向だけでなく災害リスクも考慮することが重要です。

 

 

土地を購入する前に、必ずハザードマップで災害リスクを確認しましょう。
「住まハザ」では、新潟市の災害リスク情報を詳しく解説していますので、ぜひ他の記事もご覧ください。