新潟市の土地選びで失敗しない方法｜ハザードマップで見るべきポイント
土地選びで「災害リスク」見てますか？
新潟市で土地を探しているあなた。駅からの距離、スーパーの近さ、学区、価格…いろんな条件をチェックしていますよね。でも「災害リスク」はどうでしょう？
2024年1月の能登半島地震で、新潟市西区を中心に液状化被害が発生しました。傾いた住宅、陥没した道路、噴き出す泥水。「まさかこんな場所で」と驚いた方も多かったはず。実は、被害が集中した場所は事前に「リスクが高い」と予測されていたエリアだったんです。
この記事では、新潟市で土地選びをするときに確認すべきハザードマップの見方と、チェックポイントを解説します。
新潟市には6種類のハザードマップがある
新潟市が公開しているハザードマップは、主に6種類あります。
洪水ハザードマップ：河川が氾濫した場合の浸水想定を示したもの。信濃川・阿賀野川などの大河川から、中小河川まで、複数の地図があります。
津波ハザードマップ：津波による浸水想定区域と避難場所を示したもの。日本海側は津波到達が早い（15分程度）ので要注意。
液状化ハザードマップ：地震時に液状化しやすい場所を示したもの。国土交通省と新潟県が作成した2種類があります。
浸水ハザードマップ：大雨で下水道があふれた場合（内水氾濫）の浸水想定を示したもの。河川の氾濫とは別のリスクです。
土砂災害ハザードマップ：がけ崩れや土石流の危険がある場所を示したもの。秋葉区や南区の一部に警戒区域があります。
ため池ハザードマップ：ため池が決壊した場合の浸水想定を示したもの。農村部で確認が必要です。
新潟市の「総合ハザードマップ」は、これらを中学校区ごとにまとめたものです。まずはこれを見て、お住まいや購入予定地の災害リスクを総合的に把握しましょう。
液状化マップの見方｜2024年地震で実証された精度
能登半島地震で新潟市西区に液状化被害が集中したことは記憶に新しいですよね。実はこの被害エリア、国土交通省の「液状化しやすさマップ」で「危険度4（最高ランク）」と示されていた場所だったんです。
液状化しやすさマップは、色分けで危険度を示しています。赤が危険度4、ピンクが危険度3、黄色が危険度2、緑が危険度1、茶色が危険度0。グレーが加わっている場所は「過去に液状化した履歴がある」場所です。
液状化が起きやすい条件は3つ。砂地盤であること、地下水位が高いこと、砂が緩く積もっていること。この条件が揃う場所で強い揺れが加わると、液状化が発生します。
新潟市で特に注意が必要なのは、砂丘の裾野、旧河道（昔の川が流れていた場所）、埋立地、造成地です。新潟大学の卜部教授は、西区の被害について「液状化しやすい地形、地質の条件がそろっている」と指摘しています。
「今昔マップ」で過去の地形を調べよう
ハザードマップだけでは分からない情報もあります。それが「過去の地形」です。
「今昔マップ」というウェブサービスを使うと、明治時代以降の地形図を見ることができます。例えば、いま住宅地になっている場所が、100年前は川だった、沼だった、水田だった…ということが分かるんです。
西区の善久エリアは、能登半島地震で液状化被害が集中した場所。今昔マップで見ると、かつては信濃川が流れていた土地であることが分かります。旧河道部は緩い砂層が厚く堆積しているため、液状化しやすいんです。
「液状化しやすさマップで危険度が高くても、数十メートル離れただけで状況が全く違う」という専門家の指摘もあります。マクロな傾向はハザードマップで、ミクロな地形は今昔マップで確認するのがおすすめです。
洪水ハザードマップのチェックポイント
新潟市の洪水ハザードマップには「中学校区版」と「河川別版」の2種類があります。
中学校区版は、複数河川の浸水想定を重ね合わせて「最も深くなる想定」を示したもの。まずはこれで全体像を把握しましょう。
河川別版は、特定の河川が氾濫した場合の浸水想定を示したもの。新たな浸水想定が公表された河川もあるので、最新情報は河川別版で確認してください。
洪水ハザードマップでチェックすべきポイントは3つ。浸水の深さ（色で表示）、家屋倒壊等氾濫想定区域（流れが強く家が流される恐れがある場所）、避難場所の位置です。
新潟市のハザードマップには「複合氾濫」という概念があります。川からの氾濫（外水氾濫）と水路からあふれる現象（内水氾濫）が同時に起きるパターン。低地では両方のリスクを考慮しましょう。
不動産取引でのハザードマップ説明義務
2020年から、不動産取引の重要事項説明で水害ハザードマップの説明が義務化されました。土地や建物を購入するとき、不動産会社はハザードマップを示して災害リスクを説明する必要があります。
ただし、説明されるのは「水害」に関するものが中心。液状化や津波については任意説明の場合もあります。自分でも事前に調べておくことが大切です。
新潟市のホームページには「不動産取引（重要事項説明）時においてハザードマップを用いる際の留意事項」という資料も公開されています。購入前にチェックしておきましょう。
地盤改良工事で液状化は防げる？
「地盤改良工事をすれば液状化は防げるんでしょ？」という疑問を持つ方もいるかもしれません。結論から言うと、通常の地盤改良工事は液状化対策ではありません。
一般的な地盤改良工事は、建物の重さによる「不同沈下（偏った沈み込み）」を防止するもの。地震・液状化などの自然災害での沈下は、基本的に免責なんです。
液状化対策をしたい場合は、サンドコンパクションパイル工法など、液状化を見越した専門の工法を選ぶ必要があります。コストは上がりますが、リスクの高い土地を選ぶ場合は検討の価値があるでしょう。
まとめ：「知って選ぶ」が後悔しない土地選び
新潟市で土地を選ぶとき、災害リスクは避けて通れません。でも「リスクがある土地はダメ」ではなく、「リスクを知った上で選ぶ」ことが大切です。
リスクを知っていれば、地盤改良の方法を選べる、保険の掛け方を考えられる、避難計画を立てられる。知らないまま買って後悔するより、知って納得して買う方がずっといいですよね。
住まハザでは、新潟市の540町名について、洪水・津波・液状化・大雨浸水・海抜の5つの災害リスクをスコア化しています。検討中の土地の町名を検索して、災害リスクをサクッと確認してみてください。